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这几个月，由于公司部门调整，我参与了公司长租公寓产品的策划和研发工作。 但由于整体环境的原因，产品刚出生就夭折了。 这是一个产品经理最悲惨的经历。 时间虽短，但足以深入了解长租公寓行业。

在产品策划期间，难免要对自如、蛋壳、魔方、蘑菇租、58同城、鱼小儿等行业产品进行调研分析。 在整个调研过程中，我们发现我们的产品策划发展路径与蘑菇租屋的产品策划有很多相似之处，所以写了这篇文章。

第一章：概述 1.1 体验环境

体验产品：安卓版蘑菇租房

软件版本：6.1.3

手机系统：Android 8.0.0

设备型号：荣耀V9

1.2 体验目的

了解蘑菇人坊的产品策略、产品功能、产品性能和产品体验；

通过分析蘑菇租赁产品的优缺点，总结其产品特点，并给出一些改进建议。

1.3 产品介绍

蘑菇租赁是一个互联网租赁平台。 租户可以通过蘑菇租进行预约和签约。 签约后，可通过支付宝、信用卡、微信等多种渠道在线支付租金。 还提供后期租金支付、租赁管理、生活费（水电煤）支付、在线报修等功能。

第二章：战略层 2.1 市场结构

短短两三年时间，长租公寓行业经历了残酷的成长，从百家争鸣，到频频爆仓，哀悼遍地。 可谓跌宕起伏。 在当前经济不景气的情况下，短期内依赖资本市场成长的长租公寓难免损失惨重。 但从长远来看，随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，以及租赁市场机制的完善，长租公寓仍必然是租赁市场的发展方向。

因为吃住是人类解决生存问题的刚需，不管经济怎么发展，租房的需求必然存在，只是需求结构发生了变化。

经济形势好的时候，社会群体的收入结构往往是橄榄型结构，社会上出现了很多所谓的中产阶级。 往往这些人群的消费需求也呈橄榄型结构。 当经济形势不佳时，社会群体的收入结构容易出现沙漏结构，其消费需求也对应沙漏结构。

长租公寓也是如此。 未来几年，租房消费需求也将呈现沙漏结构。 与中端长租公寓相比，低端和高端公寓的市场需求会更大。 目前，大部分长租公寓其实都是为满足中端消费水平而设计的。 如果他们不能及时改造，他们将不可避免地破产。

虽然现在的经济形势在下滑，但是人们对吃、住、行的需求与十几二十年前相比有了很大的改善。 毕竟整个社会经济的趋势是曲线上升的增长，所以长租公寓肯定还是未来租赁市场的发展方向。

言归正传，我们回到产品分析。 分析任何一个产品，我们首先可以从行业结构的角度来看，看行业中有哪些类型的参与者。 各类参与者的产品解决了行业中的这些问题。 我们分析什么 产品在行业中处于那个位置，解决了什么问题。

在租房市场，大家最熟悉的就是链家、我爱我家等传统租房中介，以及58同城、房天下等租房信息发布平台。 大多数租户都需要通过 Both 才能完成租赁交易。 长租公寓在租赁市场的兴起，导致众多参与者涌入该市场，形成：

产业结构可参考下图：

蘑菇租的前身是蘑菇公寓，与魔方、自如、蛋壳等纯长租公寓运营，2015年开始向互联网租赁平台转型，不再经营任何品牌公寓。 2017年，在获得蚂蚁金服战略投资后，战略布局明显提速。

2.2 产品定位及目标用户

企业愿景：成为3亿人最信赖的租房平台。

产品定位：定位为互联网租赁平台，通过互联网技术推动长租行业形成良性循环的生态环境，为全社会带来极致的租赁体验。

平台用户：由B端用户（公寓商家）和C端用户（租户）组成。

蘑菇租是一个支持众多B端（房商）入驻的互联网租赁平台。 将众多商家的租赁产品放到蘑菇租的货架上，供租户查看、预约、签约交易，并提供相应的租后服务。 在产品模式上，它是一款介于58同城信息发布平台和淘宝交易平台之间的平台产品。

2.3 运营及盈利模式

蘑菇租从自营公寓转型为互联网平台后，还在以最低成本抢占市场的过程中。 暂时还没有看到明显的收益变现。 从产品研究来看，盈利模式应该以流量为主，类似58同城。 未来还可能通过租赁服务金融获得其他收益。

2.4 用户流量规模

蘑菇联合创始人龙东平曾表示，早期的互联网租房是基于1.0的信息发布模式，虚假房源问题普遍存在。 蘑菇人房基于SaaS公寓管理系统打造真房系统，很大程度上解决了假房问题，并通过与蚂蚁金服的战略合作，实现了房源搜索、电子签约、在线支付、租后投诉等. 进程已成为互联网租赁2.0模式。

从某种意义上说，蘑菇租希望以真实房源的优势取代58同城等传统信息发布平台，成为新一代的租房交易流量入口。 由此看来，庞大的流量将是蘑菇街未来发展的基石，但长租属于低频交易。 没有其他业务流量入口的补充，或者大流量平台的导流，58同城是很难撼动的。 竞争对手的基地。

我们利用安卓市场的下载规模，粗略评估蘑菇租、58同城、长租公寓B2C龙头的用户规模（数据统计日期2018年12月18日）。

蘑菇租房安卓市场下载情况：

自如安卓市场下载状态：

58安卓市场同城下载：

从以上数据对比可以初步估计，蘑菇租屋在流量上基本无法与58同城竞争，甚至还不如长租公寓垂直电商的自由流量. 除了租房，58同城还有招聘、二手车、跳蚤市场、本地服务等众多低频业务，通过大量品类补充整体流量。 目前，互联网红利逐渐消失，流量越来越贵。 如果没有大流量平台的导流，蘑菇租屋对流量的追求可能只是一个梦想。

当然，下载量只是粗略的评估，远不能准确评估业务的发展情况。 如果从租房流量和有效促进租房交易的角度来看，在同等租房业务流量下，由于房源的真实性，自如和蘑菇租房的转化率至少比58高出数倍。 com。

2.5 SWOT分析

优势优势：平台模式支持众多小B端公寓运营商入驻，提供SAAS租赁业务管理系统，深入租赁业务管理流程，很大程度上保证了房源的真实性和时效性。 小B端公寓经营者对平台有一定的依赖性，保证了小B端的用户粘性。 房源的真实性对C端租户更具吸引力，可以保证相当数量的C端租户流量。

劣势 劣势：与淘宝模式类似，无法控制所有B端用户的住房资源。 与自如、魔方等垂直B2C模式相比，房源品质仍有一定差距。 对于C端租户来说，如果在交易和居住过程中出现问题，通过平台与B端公寓运营沟通还是存在一定的障碍，不如自如和魔方那么方便和放心.

此外，该平台对自有品牌有需求的B端用户吸引力不大。 蘑菇租的另一个致命劣势是，运营希望通过流量实现后续盈利，但目前流量太弱，无法支撑这种模式的运营。 在经济不景气和互联网流量越来越贵的情况下58同城租客加微信，蘑菇租可能会成为一家软件服务商。

机遇：目前长租住房市场还没有淘宝类的平台产品，但巨大的流量是此类平台发展的基石。

威胁：同类产品和服务同质化严重，新进入者众多。 58同城、房天下等传统信息平台也开始向长租公寓业务转型。

从战略SWOT分析来看，为了熬过寒冬，蘑菇租房可能转身成为行业软件服务商，也可能嫁入高流量平台。

第三章：作用域层 3.1 核心功能

寻找房间：

寻找房源是蘑菇租屋中最执着的功能点。 提供多维度快速筛选找房功能，关键词搜索、租房、找合租、找公寓、地图找房、交通找房、一键租房等，帮助租客根据自己的需要快速找到自己喜欢的房子。 目前，蘑菇租房已在北京、上海、成都、广州、深圳、杭州、重庆、长沙、东莞、福州、合肥、济南、宁波、苏州、天津、武汉、厦门、西安、郑州开业和其他城市。

签：

客户可以在线预约看房，但由于该房源为第三方房源，无法在平台上直接与自如下单签约。 平台提供CA电子合同。 房东和租户可以通过平台的CA电子合同在线签订合同。 出现纠纷时，平台可以协助跟进。 蘑菇人坊的B端后台目前也支持线下纸质合同的商业模式。

租后：

租户签订租赁合同后，后续业务后台发起支付账单后，租户可以通过平台进行租金支付、水电费支付等支付操作。 还提供简单的在线修复功能。

3.2 特点

看房行程：提供预约看房的行程服务模块。 租客看房后可签到，或对房源进行简短的星级评定和评价说明。 个人觉得并没有特别特别的地方，但是看房子后续的行程可能会有很多事情要做，所以先列一下。

信用租：您可以通过芝麻信用进行租金信用分期，与支付挂钩。

第 4 章：结构层

产品结构：

从产品结构上看58同城租客加微信，蘑菇租房比自如、蛋壳等产品更简单，在最大程度保证房源真实性的同时，帮助租客更便捷地找到心仪的房子。

核心业务流程：

基本涵盖了房屋租赁的整个交易流程，可以支撑房屋租赁业务，帮助公寓商户开展业务。 由于商家的业务数据基本都在平台上运营，因此最大程度保证了listing的真实性。 C端产品蘑菇租房也非常方便地帮助租户完成找房、看房、签约等核心操作。